Kolik stojí rekonstrukce kuchyně po nájemníkovi?

Pokud máte dobrého a slušného nájemníka, bývá i následný „rozchod“ a ukončení smlouvy zpravidla bez problému. Jakmile jsou tam však neshody, nebo se dají očekávat problémy, je dobré se připravit na možné scénáře. A jedním takovým scénářem je možná nutnost rekonstrukce kuchyně, protože ji nájemník zničil.

Postupně se budeme věnovat všem místnostem, ale vzhledem důležitosti a následnému užití, patří kuchyně mezi nejhlavnější náležitosti bytů, podle kterých zpravidla nájemník vybírá nemovitost kde bude bydlet – a to i ten, který moc vařit neumí nebo nechce. Takže kolik zhruba stojí rekonstrukce kuchyně po nájemníkovi?

Jako první je důležité určit rozsah škod a realisticky odhadnout, zdali bude stačit oprava, nebo bude nutná výměna daného kusu nábytku či spotřebiče. Zároveň je dobré vědět, jestli dokážete většinu věcí opravit samy, nebo bude zapotřebí šikovného řemeslníka či firmy.

Na co se tedy u kuchyně zaměřit?

1. Pracovní deska – základ každé kuchyně, který by měl vynikat a zároveň by neměl působit jako „pěst na oko“. Položme si tedy několik otázek:

• • Je celkový stav kuchyňské linky dobrý?
  • Není někde odlomená nebo odštípnutá?
  • Nezvedla se někde dýha tím, že pod ni zateklo trochu vody (zejména u kohoutku a dřezu)?
  • Není povrch poškrábaný nebo pořezaný?

Pokud si na více než jednu otázku odpovíte „Ano“, zvažte raději výměnu celé pracovní desky. Samozřejmě existují korekční tyčinky v různých barvách, popřípadě tmely na dřevo ale většinou tímto opravíte jen malé škrábance a drobnosti. Pokud nájemník zničil pracovní desku více, vyplatí se koupit rovnou celou. Zároveň pokud je pracovní deska ze žuly, popřípadě jiného materiálu než dřeva/laminátu, bude efektivnější přemýšlet nad kompletní výměnou než opravou.

Cena pracovní desky se pohybuje od 600 Kč/metr u levného laminátu, přes 6 – 15 000 kč u žulové desky až po speciální kamenné klidně za více než 25 000 Kč za metr. Při průměrné délce kuchyňské desky kolem 4 metrů, se cena za rekonstrukci nebo výměnu samotné desky může pohybovat v řádu tisíců (u laminátových/dřevěných) a v případě luxusních může přesahovat hranici 100 000 kč.

2. Kuchyňská linka – podívejte se na kuchyň jako celek. Detaily jsou to, co tvoří hlavní dojem z celé kuchyně.

• • Nejsou někde poškrábaná dvířka?
  • Mezery mezi jednotlivými skříňkami jsou stejné?
  • Korpus kuchyně je rovný, není nikde vidět šikmina a spodní nožičky stále drží ve stejné rovině?
  • Panty jsou stále pevné a případná táhla stále otevírají tak jak mají?

Utažení, seřízení nebo výměna pantů je drobnost v porovnání s lakováním nových dvířek nebo předěláním, výměnou celého korpusu kuchyně. Samotné lakování dvířek se z našich zkušeností nevyplatilo, pokud jste neměli opravdu šikovného řemeslníka, a tak mnohem efektivnější bylo koupit dvířka nová.

Ceny lakování se pohybují buď dle kusů a výběru barvy nebo jsou počítány na metry čtvereční. Cenová náročnost lakování dvířek odpovídá zhruba 4 000 kč za m2 u většiny základních barev. V případě že nátěr zvládnete sami, pohybujete se náklady v nižších tisících dle zvolené barvy. Pokud máte tu smůlu, že je více poškozen i korpus samotné kuchyně, dostáváme se v případě nemožné opravy rovnou ke koupi kuchyně nové.

3. Spotřebiče – základ každé kuchyně. Slušně vybavená kuchyň plná užitečných spotřebičů dokáže zvednout cenu pronájmu i o několik tisíc. V rámci pořízení spotřebičů je také dobré rovnou myslet na energetickou náročnost, protože když bude nájemník mít problém se zaplacením účtů na elektřinu, v konečném důsledku to bude problém i Váš. Na co se tedy u spotřebičů podívat při přebírání bytu od nájemce?

• • Mají všechny spotřebiče ovládací tlačítka/panely v pořádku? Nebrání nic k jejich plnohodnotnému užívání?
  • Nejsou špinavé například od mastných skvrn?
  • Nemají zničené nebo ulomené části?
  • V případě spotřebičů s digitálním displayem, je zobrazení v pořádku?
  • Fungují ventilátory v troubě nebo digestoři v pořádku?

Jak jsme již nastínili v odstavci výše, doporučujeme zakupovat spotřebiče s nižší energetickou náročností. Nicméně díky tomu je cena spotřebičů vyšší. Jak se tedy pohybujeme cenově? V případě průměrně energicky náročné vestavěné trouby je cena od známých značek kolem 9 000 kč, myčka také kolem 9 000 Kč a třeba sporák s vestavěnou troubou spíše nad hranicí 9 000 Kč. Pokud Vám nájemce zničí byť i jeden takovýto spotřebič, rázem se návratnost celého pronajímání snižuje.

4. Kuchyně však nejsou jen spotřebiče, kuchyňská linka s deskou, ale také ostatní části. Podlaha, dlaždičky, stěny, samotná instalace, doplňky či různá osvětlení apod.

První rychlou kontrolou můžete zjistit, jestli je podlaha a přilehlé stěny u sporáku, případně celé kuchyňské linky čisté. V případě že máte zamaštěné dlaždičky nebo skleněnou stěnu za pracovní deskou, není to takový problém jako vpitá mastnota do parket či jiné dřevěné podlahy. Popřípadě propálené, flekaté či jinak zničené PVC podlahy. V těchto případech musíte podlahu zpravidla vyměnit celou. Stejný případ se týká i zničených, odštípnutých dlaždic od pádů nádobí. Pokud máte pouze mastné zdi, s trochou snahy a umu dokážete většinu mastnosti odstranit i za cenu toho že danou zeď oškrábete až na panel/cihlu.

Náklady na opravu podlahy ale mohou být od nižších tisíců až po desítky tisíc v případě, že se rozhodnete o kompletní výměnu celé části i pod kuchyní od specializované firmy.

5. Instalace – ať už se jedná o dřez, digestoř, zapojení rozvodů plynu, elektřiny nebo jiných ovládacích prvků. Rychlá kontrola těchto hlavních prvků dokáže odhalit větší náklady vcelku okamžitě.

• • Je napojení vody k vodovodní baterii v pořádku? Nekape nikde nebo nevpíjí se voda do kuchyňské desky, popřípadě nestéká po hadicích?
  • Je dřez pevně usazen, nikde není nadzvednut a odpad je také pevná ve spojích?
  • Fungují veškerá světla a vypínače v pořádku?
  • V případě LED světel svítí všechna světla a nedochází k přehřívání modulů, nebo samotného LED světla?
  • Při krátkém režimu myčky je voda odvedena bez problému a nikde nedochází k jejímu úniku?
  • Není v kuchyni cítit plyn, veškeré plynové spoje těsní a zapálení plynového hořáku je bezproblémové, včetně výsledného tvaru plamene?
  • Nedochází při zapnutí jednoho spotřebiče ke zchození pojistek (za předpokladu že byly předtím v pořádku)?

Všechny tyto otázky v sobě skrývají různé ceny. Máte štěstí a nic z toho nemusíte řešit kromě kapajícího kohoutku? Základní vodovodní baterie se pohybují do 1 000 Kč, stejně tak moduly pro LED světla jsou v úrovni stovkových položek. Je cítit plyn? Pak urychleně potřebujete plynaře. Tyto celkové náklady tak jsou v řádech tisíců korun.

Bohužel se ale dějí případy, kdy nájemník dělá naschvály a záměrně ničí vybavení nejen kuchyně. Uřezané vodovodní přípojky u stěny? Vytrhané rozvody ze zdi? Provrtané odpadní trubky nebo vyzkratované zásuvky? Bohužel i to je pro některé naše klienty realita.

Kolik co stojí aneb rozpočtové okénko

Pojďme tedy k cenám za rekonstrukci dle různých druhů poškození kuchyně nájemcem. V případě že narazíte na slušného nájemce tak můžete řešit pouze a jen vymalování kuchyně (pokud to již sám nájemce neudělal), lehkou údržbu spotřebičů nebo například promazání pantů.

Pracovní deska

Lehká oprava škrábance na dřevěné/laminátové desce je pomocí korekční tyčinky v kategorii oprav za méně než 500 Kč. V případě mírného odštípnutí nebo větší rýhy přichází na řadu tmel na dřevo, který se pohybuje mezi 100–300 Kč.

Lehká oprava celkem 600–800 Kč.

Pracovní deska a její výměna – v případě klasického laminátu z hobbymarketu od 600 Kč / metr. Při průměrné metráži 4 metry jsme na ceně 2 400 kč. Pokud chcete kvalitnější laminát, takovou „střední třídu“ počítejte průměrnou cenu 1 500 Kč / metr. Tedy 6000 Kč jen za kuchyňskou desku.

Žulová pracovní deska při průměrné ceně 8000 Kč / metr vychází ve 4 metrové délce na 24 000 Kč a v případě speciální kameninové pracovní desky se můžeme v tomto rozměru dostat i na 100 000 Kč.

Střední oprava pracovní desky tak 2 400 – 6000 Kč.

Oprava pracovní desky z kamene či jiných druhů vychází mezi 24 000 až více než 100 000 Kč.

Uváděné ceny nezapočítávají cenu práce. Ta se může pohybovat od 1000 Kč s přátelskou sazbou od řemeslníka až po 15 000 Kč za usazení od specializované firmy.

Kuchyňská linka

Špatně seštelovaná dvířka skříněk, nedovírající skříňky kvůli poškozeným pantům opravíme výměnou pantu. Ty úplně základní se pohybují od 50 Kč přes lepší za 200–500 Kč až po ty specializované za 1500 Kč za kus.

Výměna nebo lakování kuchyňských dvířek? Pokud svěříte tento úkon firmě a nebudete si jej dělat sami, dostanete se na částku od cca 15 000 Kč za průměrně velkou kuchyň.

Samotná výměna dvířek se pak pohybuje dle materiálu, barvy a tvaru daných dvířek, případného laminování rohů a třeba i madel. Počítejte v rozmezí 25 – 50 000 kč u obyčejné kuchyňské linky.

Levná varianta opravy je cca 100 Kč.

Střední typ rekonstrukce zhruba 15 000 Kč.

Větší rekonstrukce/výměna dvířek až 50 000 Kč.

Spotřebiče

Zde záleží nejen na značce, ale také energetické náročnosti a celkovém vybavení domácnosti.

Mezi nejlevnější spotřebiče patří rychlovarné konvice, toustovače nebo třeba i mikrovlnná trouba. To se pohybujete kolem od 300 Kč až po 3 000 Kč za průměrnou tržní kvalitu. Pokud chcete například vestavěnou mikrovlnku, cena za určitá standard je zhruba dvounásobná.

Větší spotřebič je potřeba počítat kolem 10 000 Kč. Náklady tak mohou vyrůst z řádově stokorun až po desítky tisíc korun.

Samozřejmě pokud potřebujete a máte špičkové spotřebiče věhlasných značek, náklady jdou do stovek tisíců.

Další náležitosti kuchyně

Málokdy se stane že jsou poničené dlaždičky nebo skelné tabule za kuchyňskou deskou. To byste museli mít opravdu problematického nájemníka nebo smůlu.

Mnohem častější pak bude řešit výmalbu stěn za pracovní deskou nebo na okolních stěnách. Kvalitní odmašťovač, penetrace, oškrábání stěny, případné vyčištění a namalování, pokud sami nemáte čas vyjde klidně i na 10 000 Kč dle velikosti kuchyně a problému. Pokud zvládnete většinu práce udělat sami, pohybujete se zhruba na úrovni 3 – 5 000 Kč.

Výměna parket, dlaždic nebo i lina však zvládnou většinou jen zručnější majitelé. Cenová náročnost se tak pohybuje podle metrů čtverečních kuchyně a celkového poškození podlahy. S firmou počítejte v průměru kolem 20 000 Kč za opravu podlahy v kuchyni.

Instalace

Poškozená vodovodní baterie, netěsnící kuchyňský odpad nebo odchlípnuté osvětlení pracovní desky. To jsou jen drobnosti, které stojí pár stokorun a nemusí být ani vinou nájemníka.

Rozmlácené světlo, vytrhané rozvody vody nebo vypálené zásuvky z důvodu přetěžování spotřebiči nebo záměrně vyzkratované automaticky cenu katapultují do několika desítek tisíců korun za opravu.

Tahání nových elektrických rozvodů či vody, popřípadě plynu je nejen finančně náročné, ale také časově. Nejde tak ani o samotnou práci, ale čas strávený s hledáním vhodného profesionála, zjištěním jeho dostupnosti, případným čekáním na zboží v případě nestandardního vybavení a samotný čas realizace. To vše může trvat klidně několik týdnů, což znamená že peníze, které byste získali z pronájmu nyní nemáte.

Celkové náklady rekonstrukce kuchyně u problémového nájemce

Pokud máte štěstí na slušné a bezproblémové nájemníky a problémy se řeší za chodu, mohou být náklady v řádech nižších tisíců. Pokud bychom sečetli veškeré části z naší kalkulace s ohledem na slušnost nájemníků dostali bychom tato čísla:

Jednoduchá rekonstrukce:

• Pracovní deska 700 Kč
• Kuchyňská linka (panty) 100 Kč
• Spotřebiče 1000 Kč
• Ostatní náležitosti 3 000 Kč
• Instalace 1000 Kč

Celkem tedy 5 800 Kč.

V případě že nájemník je relativně slušný, avšak problémové věci se neřeší, dokud neomezí užívání, nájemce nemá vztah k nemovitosti a dle toho se chová, je výsledná rekonstrukce i při drobných opravách mnohem dražší.

Berme tedy průměrné ceny ze středu při nutnosti lehké rekonstrukce po silném užívání.

Průměrná rekonstrukce

• Pracovní deska z laminátu/dřeva 5000 Kč
• Kuchyňská linka 15 000 Kč
• Spotřebiče 10 000 Kč
• Ostatní náležitosti 10 000 Kč
• Instalace 7000 Kč

Celkové náklady rekonstrukce 47 000 Kč.

 

Problematický nájemník je vždy velké riziko. Kromě možnosti že přestane platit nájemné, některé služby nebo zhorší celkově postavení vaší nemovitosti, vystavujete se riziku poškození vybavení bytu.

Rekonstrukce po problémovém nájemníkovi

• Pracovní deska dle materiálu 5 – 35 000 Kč
• Kuchyňská linka 50 000 Kč v případě rekonstrukce
• Spotřebiče 30 000 Kč
• Ostatní náležitosti 20 000 Kč
• Instalace 20 000 Kč

Jaká je tedy cena za problémového nájemce? Celkem 125 000 – 140 000 Kč.

Do cenových kalkulací nezahrnujeme ušlý čas a zisk, nadstandardní vybavení, případné soudní poplatky a jiné náležitosti.

Odhadnout osobu nájemce někdy skutečně nejde, protože na venek může být vše v pořádku a následné problémy vyvstanou časem. A přesně proto vznikla naše služba OchranaMajitelu.cz, která hlídá veškeré nestandardní chování, problémy se splácením nebo justicí okamžitě.

Když se podíváte na ceny rekonstrukcí, je jasné že poplatek za využití naší služby není zdaleka tak nákladný, byť i jen jako čas strávený s řešením vzniklých problémů.