Souhrnem tohoto článku je si ukázat, jaké máme možnosti ochrany jako pronajímatelé nemovitostí, před problémovými nájemníky. Článek zahrnuje úpravy zákona z ledna 2026 (Rozkaz k vyklizení) a je zapsán formou bodů, doplněných o plusy a mínusy pro jednodušší orientaci.

1. OchranaMajitelu.cz

V jednoduchosti je krása. Na pár kliknutí zjistíte údaje ze všech dostupných veřejných i neveřejných rejstříků, které se promítnout do výpočtu „kvality“ vašeho nájemce. Váš nájemník nezvládá platit poplatky za telefon? Opozdil se i s platbami za televizní přijímače nebo nezaplatil povinné ručení? Jeho přátelé na Facebooku jsou z problémových vrstev? Veškerý monitoring probíhá automaticky a pomocí AI spojujeme a vyhodnocujeme informace v reálném čase. Jakmile dojde ke zhoršení ratingu, automaticky zasílám informační e-mail a můžete konat.

Plusy a výhody:

•  největší komunitní databáze nájemníků v ČR
• přístupy do veřejných i neveřejných rejstříků
• monitoring problémového chování
• vyhodnocování dat v reálném čase pomocí AI frameworku

Nevýhody:

• pouze placený přístup (5000 Kč ročně, nebo 1590 Kč měsíčně)

2. Právní kanceláře

Poskytnout dnes někomu nájem bez kvalitně připravené smlouvy nebo podle jednoduchého vzoru z internetu je velmi rizikový až naivní krok. Samozřejmě to může fungovat bez problémů a budete mít štěstí, nicméně jistota a naše zkušenosti říkají že čím více je smlouva detailní, tím lépe. Kauce a její podmínky, inflační doložka, součty elektroměrů a vodoměrů, výpovědní lhůty, stav konkrétních věcí a jejich soupis v předávacím protokolu, volba práva nebo třeba forma pronájmu/podnájmu či délka trvání nájmu.

Plusy a výhody:

• smlouvy přesně na míru
• vše dle platných zákonů
• možnost zastupování u soudu

Nevýhody

•  cena minimálně v řádu tisíců

3. Rozkaz k vyklizení

Velká a velmi očekávaná novinka roku 2026. Pronajímatelům a majitelům nemovitosti má zjednodušit vystěhování, pokud nájemce dělá problémy. Rozkaz k vyklizení najdete v § 175a zákona č. 99/1963 Sb, Občanský soudní řád. Pokud jste zákona trošku znalí, je jeho umístění přesně za Platební rozkazem (§ 172 a dále). A svým charakterem také v mnohém zmíněný platební rozkaz připomíná. Velkou výhodou je rychlost, kdy soud může tento rozkaz projednat ve zkráceném řízení. Určitě si tedy pohlídejte zákonné náležitosti.

Plusy a výhody:

• rychlejší proces oproti klasickému občanskoprávnímu sporu
• účinné v kombinaci s platební rozkazem

Nevýhody

• možnost odvolání

4. Právo na prohlídku

Jako majitel nemovitosti máte právo na prohlídku pronajímaného bytu/domu. Samozřejmě tyto prohlídky nesmí být na úkor soukromí nájemníka, a tak se často nastavuje interval prohlídek mezi 2–4 ročně. Není to úplná ochrana, ale alespoň vám to dá jakýsi pohled na to, jak nájemník žije. Pokud začnete zakopávat o rozházené odpadky již v předsíni tak víte, že je zle. Nicméně i takové drobné detaily jako odřené stěny, poškozené vybavení, rekonstrukce o které nevíte, celková hlučnost (stačí se zeptat sousedů) nebo časté návštěvy a párty, mohou signalizovat určitou problémovost. Využívat svého práva se opravdu vyplatí.

5. Na doporučení

Nejlepší a nejčastěji bezproblémová varianta nájemce. Samozřejmě problémoví lidé mohou být kdekoliv, ale pokud máte známé a kamarády, je jejich doporučení jakousi malou zárukou. Respektive to že budou riskovat poškození své pověsti a dlouholetého vztahu s vámi může velmi minimalizovat riziko toho, že vám doporučí někoho špatného. Ideálně pokud je nájemníkem jejich rodinný příslušník, nebo blízký, kdy znáte vztahy a majetkové poměry dotyčného.

Nikdy nebudete mít stoprocentní jistotu bezproblémového nájmu, ale kombinací těchto bodů dosáhnete opravdu dobré minimalizace rizika.